Guvernul român pregătește o adevărată revoluție fiscală care va zgudui piața imobiliară începând cu 2026. Dublarea impozitului pe clădirile construite fără autorizație și introducerea unor măsuri de monitorizare prin drone și imagini satelitare vor transforma radical sectorul, avertizează experții în declarații pentru presa de specialitate.
Noile reglementări, cuprinse în pachetul 2 de măsuri fiscale, prevăd că proprietarii care și-au ridicat casa fără acte vor plăti un impozit dublu timp de cinci ani, începând cu anul următor constatării neregulii. Excepție fac doar clădirile construite înainte de 1 august 2001. „Această măsură are ca scop descurajarea construcțiilor ilegale și creșterea veniturilor la bugetul local”, se arată în expunerea de motive a proiectului.
Cristian Istrătescu, fondator al companiei de investiții imobiliare Hubix Investment, trage un semnal de alarmă privind efectul în lanț al acestor măsuri: „Începând cu anul viitor, majoritatea impozitelor pe proprietate vor crește cu până la 100%, ceea ce pare extrem de mult, însă în realitate, media va fi de maximum 200-300 lei pe an la un apartament de 2 camere în orașele mari”. Deși pare o sumă mică, doar 4 euro pe lună suplimentar, efectul psihologic și practic va fi uriaș.
„Ca regulă generală, companiile transferă integral sau în mare parte aceste costuri clientului final. Este de așteptat ca în chiriile de anul viitor să regăsim și această creștere de taxe”, explică Istrătescu. Expertul prevede că în 2026 vom asista la „creșteri mari de chirii, care involuntar vor duce și la creșterea prețurilor apartamentelor”.
Sorin Lăpădatu, fondator NEXO Group, detaliază cum vor fi afectate diferitele categorii de proprietari. Pentru cei cu o singură locuință, efectul va fi mai degrabă psihologic și limitat, însă investitorii și proprietarii de portofolii vor fi printre cei mai loviți. „O parte dintre ei vor încerca să transfere costul către chiriași prin majorarea chiriilor, însă puterea de plată a pieței este limitată”, avertizează specialistul.
În orașele mari precum București, Cluj, Iași și Timișoara, unde cererea pentru închiriere rămâne puternică, chiriașii ar putea suporta o parte din cost. Însă în orașele cu cerere mai slabă, presiunea va rămâne pe proprietari, forțând unii să își vândă proprietățile pentru a evita randamentele în scădere.
Daniel Crainic, directorul de marketing al Imobiliare.ro, subliniază că „dublarea impozitării va afecta piața chiriilor” pentru că randamentele sunt deja mici, de doar 4-5%. „Orice majorare de costuri pe care o ai cu apartamentul, inclusiv această creștere de impozit, îl va face pe proprietar să se gândească la prețul final al chiriei”, explică acesta.
Noile reguli extind dramatic situațiile în care se datorează impozit, incluzând clădirile ridicate cu autorizație expirată și cele identificate de autorități fără acte până la 31 decembrie a anului precedent. Chiar și construcțiile parțial finalizate vor intra sub incidența acestor măsuri, proprietarii fiind obligați să le declare pe baza unui proces-verbal de recepție parțială.
Cea mai spectaculoasă schimbare vine din arsenalul tehnologic pe care îl vor folosi autoritățile. Inspectorii nu se vor mai baza doar pe deplasările în teren, ci vor putea utiliza drone, imagini satelitare și alte tehnologii pentru a depista clădiri fără autorizație sau nedeclarate. Aceste imagini vor putea fi folosite ca dovezi pentru sancțiuni, marcând intrarea României în era monitorizării fiscale digitale.
Serviciile de urbanism și cele fiscale vor colabora automat, schimbând date despre autorizațiile emise, valabilitatea lor și detalii tehnice pentru calculul precis al impozitului. Pentru cei care nu declară la timp clădirea, pedeapsa este drastică: impozitul crește cu 30% la fiecare șase luni de întârziere.
Prognoza pe termen scurt arată o ușoară creștere a ofertelor la vânzare și o presiune de majorare a chiriilor în următoarele 6-12 luni. Pe termen mediu, în următorii 2-3 ani, piața se va recalibra cu o diferențiere mai clară între cei care cumpără pentru locuire și cei care investesc.
Dezvoltatorii imobiliari ar putea folosi argumentul costurilor fiscale crescute pentru a justifica menținerea sau chiar creșterea prețurilor la locuințe noi, în timp ce o parte dintre cumpărători ar putea amâna achizițiile, temperând ritmul vânzărilor în 2025.
Pe termen lung, aceste măsuri vor consolida piața în mâinile investitorilor profesioniști, eliminând jucătorii mici și nepregătiți. Construcțiile ilegale vor scădea drastic, iar gradul de conformitate legală va crește substantial, România intrând astfel într-o nouă eră a transparenței imobiliare.
Deși măsurile par drastice la prima vedere, experții consideră că vor contribui în final la disciplinarea și profesionalizarea unui sector care a funcționat multă vreme în zona gri. Prețul acestei transformări va fi plătit însă de chiriași și de investitorii mici, care vor resimți cel mai puternic valul de scumpiri ce se anunță pentru următorii ani.
